Nowe przepisy budowlane, które wejdą w życie w 2026 roku, całkowicie zmienią rynek nieruchomości w Polsce. Zgodnie z nowymi regulacjami, działki budowlane w miastach nie mogą znajdować się dalej niż 1,5 km od najbliższej szkoły podstawowej, natomiast na terenach wiejskich limit wynosi 3 km.
Jednak to nie wszystko – prawo budowlane wprowadza również wymóg lokalizacji działek w odległości do 1,5 km od terenów zielonych o powierzchni minimum 3 hektarów. Ponadto, nowe przepisy budowlane nakładają dodatkowy warunek: odległość nie może przekraczać 3 km od większych obszarów zielonych o powierzchni co najmniej 20 hektarów. W naszej ocenie, te zmiany mogą znacząco wpłynąć na wartość działek, które nie spełniają nowych standardów, szczególnie na obszarach wiejskich o słabiej rozwiniętej infrastrukturze.
Rząd wprowadza nowe limity odległości dla budowy domów
Art. 13f. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza istotne zmiany dla inwestorów planujących budowę domów. Nowe ograniczenia dotyczą maksymalnej odległości między zabudowaniami a niezbędną infrastrukturą społeczną, przede wszystkim szkołami podstawowymi.
Jak zmierzą odległość 1,5 km w miastach i 3 km na wsi?
Warto zaznaczyć, że odległości 1,5 km w miastach oraz 3 km na wsi nie będą mierzone w linii prostej. Zgodnie z przepisami, chodzi o realną drogę dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, liczoną od granicy działki do budynku szkoły podstawowej. W praktyce oznacza to, że inwestorzy muszą uwzględnić faktyczną trasę, jaką mieszkańcy musieliby pokonać pieszo, aby dotrzeć do najbliższej placówki edukacyjnej.
Ponadto, nowe przepisy nakładają podobne wymogi dotyczące dostępności terenów zielonych. Działka budowlana nie może znajdować się dalej niż 1,5 km od obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni co najmniej 3 hektarów. Dodatkowo, w odległości nie większej niż 3 km musi znajdować się obszar zieleni publicznej o powierzchni minimum 20 hektarów.
Co z domami już istniejącymi?
Wprowadzane ograniczenia nie wpłyną na domy już istniejące. Nowe przepisy będą miały zastosowanie wyłącznie do inwestycji planowanych po wejściu w życie planów ogólnych. Jednak właściciele nieruchomości, którzy dotychczas posiadali działki z możliwością zabudowy, mogą stracić tę możliwość, jeśli ich tereny nie spełniają nowych wymogów odległościowych.
Natomiast warto podkreślić, że samorządy otrzymają narzędzia pozwalające na wprowadzenie zabezpieczeń dla właścicieli takich działek. Gminy mogą przyjąć inne limity dla konkretnych lokalizacji lub nawet rodzajów zabudowań.
Kiedy nowe przepisy budowlane wejdą w życie?
Początkowo planowano, że nowe przepisy dotyczące limitów odległości wejdą w życie z początkiem 2026 roku. Jednak rząd zdecydował o przesunięciu tego terminu. Aktualnie plany ogólne, które będą zawierać nowe ograniczenia, powinny zostać uchwalone przez wszystkie gminy do 30 czerwca 2026 roku.
Chociaż przepisy dotyczące standardów dostępności infrastruktury społecznej już formalnie istnieją, to ich praktyczne zastosowanie nastąpi dopiero wraz z przyjęciem planów ogólnych przez gminy. Warto dodać, że według danych, ponad 600 gmin nawet nie rozpoczęło jeszcze procesu przygotowania takich planów, co może wpłynąć na harmonogram wdrażania nowych standardów.
Warto jednak zaznaczyć, że przepisy nie zakazują całkowicie budowy domów, a jedynie dają gminom możliwość określania standardów dostępności infrastruktury, co oznacza, że ostateczne decyzje będą podejmowane na poziomie lokalnym.
Właściciele działek tracą na wartości swoich nieruchomości
Nowe limity odległości mogą spowodować, że tysiące działek w Polsce stracą swoją wartość. Właściciele nieruchomości stoją przed poważnym dylematem – ich grunty mogą stać się bezużyteczne, jeśli nie podejmą odpowiednich kroków w najbliższym czasie.
Które działki stracą status budowlanych?
Przede wszystkim zagrożone są działki położone zbyt daleko od szkół podstawowych oraz terenów zielonych. Właściciele, którzy do końca 2025 roku nie złożą wniosku o wydanie warunków zabudowy, mogą definitywnie stracić możliwość zabudowy swoich nieruchomości w przyszłości. W rezultacie wartość takich działek drastycznie spadnie.
Poważne problemy czekają również osoby, których działki znajdują się w gminach, które nie uchwalą planów ogólnych. Od stycznia 2026 roku, jeśli gmina nie przygotuje takiego dokumentu, na jej terenie nie będzie możliwości wydania warunków zabudowy. To oznacza w praktyce całkowitą blokadę nowych inwestycji.
W szczególnie trudnej sytuacji znajdą się właściciele działek na terenach wiejskich, gdzie infrastruktura szkolna jest bardziej rozproszona. Eksperci ostrzegają, że wiele działek budowlanych może stracić swój status, a ich wartość spadnie nawet do zera. Niestety, ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje odszkodowania za spadek wartości nieruchomości związany z wejściem w życie planu ogólnego gminy.
Jak sprawdzić, czy Twoja działka spełnia nowe wymogi?
Aby zweryfikować, czy działka spełnia nowe kryteria, należy:
- Sprawdzić odległość od szkoły podstawowej – w miastach limit wynosi 1,5 km, na wsi 3 km, licząc realną drogę dojścia trasą dla pieszych.
- Zweryfikować aktualny status działki w Urzędzie Gminy lub Miasta – w wydziale zajmującym się gospodarką przestrzenną można uzyskać informacje o przeznaczeniu gruntu w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.
- Odwiedzić Starostwo Powiatowe, gdzie w ewidencji gruntów i budynków dostępne są informacje o dostępie do drogi publicznej oraz uzbrojeniu działki.
Ponadto można skorzystać z narzędzi internetowych, takich jak geoportal lub platformy z otwartymi danymi przestrzennymi (np. e-mapa). Wystarczy znać dokładne dane lokalizacyjne nieruchomości: numer działki, obręb ewidencyjny, jednostkę ewidencyjną i powiat. W ten sposób szybko i wygodnie sprawdzimy status naszej nieruchomości.
Jednak najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest jak najszybsze złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy na starych zasadach, przed wejściem w życie nowych przepisów budowlanych.
Gminy mogą złagodzić nowe przepisy budowlane
Dla zaniepokojonych właścicieli działek pojawia się promyk nadziei – ustawa przewiduje, że samorządy lokalne mają pewną elastyczność w kształtowaniu nowych przepisów budowlanych na swoim terenie. Ta furtka prawna może okazać się kluczowa dla wielu inwestorów.
Jak gmina może zmienić limity odległości?
Samorządy otrzymały możliwość modyfikacji niektórych wymogów zawartych w ustawie. Przede wszystkim gminy mogą zwiększyć limity odległości od działek budowlanych do najbliższej szkoły podstawowej. Podobna elastyczność dotyczy również odległości od terenów zielonych. Jednak należy pamiętać, że gminy nie mają prawa zmniejszyć minimalnej powierzchni obszarów zielonych poniżej 1,5 hektara w przypadku mniejszych terenów i 10 hektarów dla większych obszarów.
Formą prawną, w jakiej gmina może wprowadzić takie modyfikacje, są tzw. obszary zabudowy wydawane przez rady gmin w formie uchwał. Te akty prawa miejscowego zastępują dotychczasowe, często uznaniowe, decyzje urzędników dotyczące warunków zabudowy i stanowią wiążące wytyczne dla całego obszaru gminy.
Dlaczego samorządy mogą być zainteresowane modyfikacją przepisów?
Najważniejszym powodem, dla którego gminy mogą chcieć urealnić zapisy ustawowe, jest malejąca liczba szkół spowodowana niskim wskaźnikiem dzietności w Polsce. W wielu regionach kraju, szczególnie wiejskich, utrzymanie sztywnego limitu 3 km oznaczałoby praktyczne wykluczenie większości terenów z możliwości zabudowy.
Ponadto gminy mogą być zainteresowane negocjacjami z większymi inwestorami. Nowe przepisy umożliwiają wprowadzenie tzw. zintegrowanego planu inwestycyjnego, który pozwala na zobowiązanie dewelopera do rozbudowy gminnej infrastruktury. Dzięki temu samorządy mogą zyskać środki na rozwój, co zachęca je do większej elastyczności w kształtowaniu przepisów budowlanych.
Kiedy warto kontaktować się z władzami gminy?
Każda gmina tworząca plan ogólny musi przeprowadzić konsultacje społeczne. Jest to idealny moment, aby zgłosić swoje uwagi lub sprzeciw wobec planowanych ograniczeń. Jeżeli plan ogólny został już uchwalony, nadal warto sprawdzić w urzędzie gminy, czy Twoja działka znajduje się na terenie przewidzianym pod zabudowę.
W przypadku wątpliwości dotyczących statusu działki lub interpretacji przepisów, najlepiej zwrócić się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Zgodnie z ustawą o samorządzie gminnym, sprawy dotyczące zagospodarowania przestrzennego należą do zadań gminy. Właściciele działek powinni również rozważyć wspólne wystąpienie do władz lokalnych, co zwiększa szanse na przychylne potraktowanie wniosku o modyfikację restrykcyjnych przepisów.
Eksperci krytykują nowe prawo budowlane
Środowisko ekspertów branży nieruchomości jednogłośnie wyraża zaniepokojenie nowymi regulacjami prawnymi. Przewidują oni liczne problemy zarówno dla inwestorów indywidualnych, jak i większych podmiotów działających na rynku.
Pośrednicy nieruchomości wskazują na absurdy przepisów
Pośrednicy nieruchomości podkreślają, że prawo budowlane zawiera wiele niespójności, które utrudniają codzienną pracę. Jeden z najbardziej krytykowanych aspektów dotyczy projektu architektoniczno-budowlanego, który według nowych przepisów wymaga oświadczenia projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami. Problem polega na tym, że dotychczas takie oświadczenia składał zespół projektantów, ponieważ każdy specjalizował się w innej dziedzinie, natomiast nowe prawo wskazuje, że status projektanta może mieć tylko jedna osoba.
Ponadto pośrednicy wskazują na problemy związane z regulacjami energetycznymi budynków. Budynki powstające od 2021 roku mogą mieć poziom maksymalnie 65 kWh na metr kwadratowy na rok, co zmusza inwestorów do całkowitej zmiany projektów, generując dodatkowe koszty.
Deweloperzy przewidują wzrost cen mieszkań
Przedstawiciele firm deweloperskich alarmują, że nowe przepisy budowlane przełożą się bezpośrednio na wzrost cen mieszkań. Szacują, że ceny mogą wzrosnąć o około 5-10% w zależności od lokalizacji i skali inwestycji. Powodem jest między innymi fakt, że na tej samej działce według nowych przepisów będzie można wybudować około 20% mniej powierzchni mieszkalnej.
Jednocześnie branża deweloperska krytykuje projekt ustawy o jawności cen mieszkań. Polski Związek Firm Deweloperskich twierdzi, że choć popiera przejrzystość, to proponowane przepisy zawierają nieprecyzyjne sformułowania, które mogą prowadzić do wątpliwości interpretacyjnych lub wręcz do omijania prawa.
Prawnicy analizują możliwości obejścia przepisów
Eksperci prawni nie ukrywają krytycznego podejścia do proponowanych zmian. Prof. Robert Suwaj z Politechniki Warszawskiej określa nowe regulacje jako „prymitywnie wykluczające cyfrowo część wnioskodawców”. Mecenas Michał Siembab dodaje, że pełna cyfryzacja procedur budowlanych jest forsowana z niezrozumiałym uporem.
W opinii prawników, cyfryzacja procesu budowlanego powinna nadal opierać się na formie hybrydowej. Osobom, które nie mogą sprostać nowym wymogom cyfrowym, proponuje się „obowiązkową wycieczkę do organu”, co jest określane jako absurdalne i wykluczające część społeczeństwa.
Krytycy projektu zwracają również uwagę, że zniesienie obowiązku ubiegania się o pozwolenie na budowę przyczyni się do nowej fali samowoli budowlanych, co w konsekwencji skomplikuje sytuację inwestorów i doprowadzi do prawnego bałaganu.
Nowe przepisy budowlane – Wnioski
Nowe przepisy budowlane, które wejdą w życie w 2026 roku, mogą znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości w Polsce. Wprowadzają one ograniczenia dotyczące lokalizacji działek względem szkół i terenów zielonych, co może skutkować utratą statusu budowlanego wielu gruntów, zwłaszcza na obszarach wiejskich. Właściciele działek zagrożonych nowymi regulacjami powinni jak najszybciej sprawdzić ich status i złożyć wnioski o warunki zabudowy. Samorządy mają możliwość modyfikacji przepisów, jednak ich brak działań może zablokować inwestycje. Eksperci przewidują wzrost cen nieruchomości oraz potencjalne trudności w egzekwowaniu nowych regulacji.